Президент распорядился до 2018 года снизить стоимость жилья на 20% и уменьшить ставку по ипотеке до уровня «инфляция плюс 2,2%». Эксперты уверены, что в этом случае ипотека сядет на бюджетную иглу, а за доступность жилья заплатят налогоплательщики



Как сделать так, чтобы жилье и ипотечные кредиты стали доступными, но при этом «ипотечный пузырь» не лопнул? В рецептах, выписанных экспертами рынка недвижимости, банкирами и чиновниками, разбирались BFM.ru и Business FM.

Квартирный вопрос продолжает портить не только москвичей, но и всех россиян. По официальным оценкам, в улучшении жилищных условий нуждается 60% всех семей. Общая потребность в жилье в России составляет 1570 млн кв. метров, указано в программе «Жилище».

При этом даже высокопоставленные российские чиновники не могут приобрести жилье в своих регионах (если, конечно, они располагают только теми доходами, которые они декларируют). У большинства россиян тоже не хватает средств для приобретения квартир или домов на рынке. А воспользоваться заемными средствами может только каждый пятый: по данным Национального агентства финансовых исследований, 81% граждан не могут позволить улучшить свои жилищные условия с помощью ипотечного кредита.

Как решить эту проблему? Во-первых, построить достаточное количество метров жилья — для удовлетворения спроса жилищный фонд должен увеличиться на 46%. Во-вторых, сделать цены на квадратные метры приемлемыми. В-третьих, удешевить ипотеку, но при этом не превращать ее в «социальный» механизм, а приспособить ее в качестве инструмента для привлечения инвестиций в строительство. В-четвертых, для нуждающихся в поддержке граждан надо строить социальное жилье — выдавать субсидии на приобретение квартир или предоставлять жилье в аренду, на условиях некоммерческого найма.

В последние годы о нацпроекте «Гражданам России — доступное и комфортное жилье» предпочитали громкого не говорить, хотя его приоритетность никто не отменял.

Основными задачами Программы являются:создание условий для развития массового строительства жилья эконом-класса;повышение уровня обеспеченности населения жильем путем увеличения объемов жилищного строительства и развития финансово-кредитных институтов рынка жилья; обеспечение повышения доступности жилья в соответствии с платежеспособным спросом граждан и стандартами обеспечения их жилыми помещениями (33 кв. метра общей площади жилого помещения для одиноких граждан, 42 кв. метра — на семью из 2 человек, по 18 кв. метров — на каждого члена семьи при семье из 3 человек и более).

Сразу после инаугурации президент Владимир Путин поставил задачу, сформулированную им в предвыборных обещаниях: к 2020 году предоставить 60% семей, желающих улучшить жилищные условия, доступные квартиры.

В связи с этим он дал премьеру два поручения: к 2018 году обеспечить снижение на 20% стоимости жилья путем увеличения ввода жилья эконом-класса, снизить среднюю процентную ставку по ипотечным кредитам в рублях до уровня, не превышающего на 2,2% уровень инфляции.

Низкие ипотечные ставки раздувают пузырь

На сегодняшний день снижение стоимости жилья и удешевление ипотеки воспринимается как противоречие. Как только ставки по ипотеке станут «подъемными» для многих, это подтолкнет рост спроса на жилье, что, в свою очередь, неминуемо приведет к росту цен на жилье.

О том, как ипотека стимулирует продажи, рассказывает Евгений Штраух, генеральный директор компании Galaxy Group: «Ипотека является инструментом для повышения продаж в новостройках. Особенно четко это проявилось во время кризиса, когда с рынка стали вымываться покупатели инвестиционных квартир, а у обычных покупателей не хватало денег на жилье. Как для девелоперов, так и для покупателей квартир банковская партнерская программа стала настоящей палочкой-выручалочкой, мы спокойно пережили кризис, поскольку ипотечная программа обеспечивала хорошие продажи».

Почему низкие ставки по кредиту приводят к росту цен на жилье? Объяснение простое — дефицит жилья как на вторичном рынке, так и на рынке новостроек.

Напомним, в 2005-2007 годы на рынке недвижимости наблюдался ценовой бум, росла доля так называемых инвестиционных квартир, а высокая доходность разогревала рынок и вела к возникновению финансового пузыря, который, как и следовало ожидать, лопнул.

Для примера: в третьем квартале 2005 года «вклад» ипотеки в стоимость кв. метра составил 8%, через год — 14,2%, еще через год — 11,8%, а в первом квартале 2009 года — около 2%.

Ведущий аналитик Domgeo.ru Юрий Кочетков подводит итоги исторического экскурса: в 2004-2007 годах в Москве развитие ипотеки привело к дополнительному 12-14%-му росту цен на квартиры в условиях, когда снижался объем предлагаемых новостроек. По его оценкам, сейчас в Москве ипотека поддерживает примерно полупроцентный рост цен.

«Если представить ситуацию, что ставка по ипотеке вдруг упадет до 7-8%, то в таком случае количество заемщиков сразу увеличится примерно на 10%. Эти люди будут зарабатывать на покупке, как на инвестиционной, ведь процентная ставка будет находиться ниже уровня инфляции», — уверен руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин.

Единственный рецепт в данном случае (который сделает жилищные кредиты доступными и не спровоцирует взрывную волну цен), считают эксперты, — адекватное увеличение объемов жилищного строительства.

Президент Института «Фонд экономики города» Надежда Косарева в интервью BFM.ru отметила, что в планы правительства входит строительство 140 млн кв. метров к 2020 году. «Мы делали расчеты, моделировали возможность спроса с учетом развития ипотеки, роста доходов населения. У нас получался немножко меньший объем — до 115-120 млн кв. метров. У нас спрос на жилье обоснован, потому что у нас действительно низкая обеспеченность жильем и растущие доходы. Возможности улучшения ипотечного кредитования спрос повышают. В ответ на этот спрос, конечно, должны раздаться предложения нового строительства жилья», — комментирует Надежда Косарева.

«Доступность жилья зависит не от размера ставки, а, в первую очередь, от объема предложения жилья. Если просто субсидировать ставку без роста строительства, то это неизбежно приводит к росту цен и формированию особого ипотечного «пузыря» на рынке недвижимости», — пояснил Юрий Кочетков BFM.ru.

Надежда Косарева высказывает опасение, что планам по вводу нового жилья может помешать монополизированность рынка жилищного строительства. «Может быть, не в таком строгом смысле слова, как это ФАС понимает, — уточняет она, — а в экономическом смысле. Вход на эти рынки практически закрыт. И это связано с тем, что основной ресурс, земельный, находится в административной системе регулирования. Плюс к этому огромные сложности подключения к коммунальной инфраструктуре. Плюс к этому огромные административные барьеры. В принципе теоретически это [увеличение объемов строительства жилья] возможно, но если они смогут справиться с ситуацией, когда нет конкуренции. Ипотека подталкивает цены на жилье вверх в условиях, когда предложение на рынке никак не реагирует, не увеличивается вслед за ростом спроса. Если у нас будет нормальный, конкурентный рынок жилищного строительства, этого не произойдет».

Кто виноват в дороговизне ипотеки

В том, что ставки по ипотечным жилищным кредитам достаточно высоки, виноваты не только банки. Причин предостаточно: риск роста инфляции, стоимость фондирования, отсутствие долгосрочной ликвидности и вторичного рынка ипотечных ценных бумаг.

«Ставки по ипотеке зависят не от банков, это зависит от макроэкономических параметров, — убеждена Надежда Косарева. — Почему этот показатель [о котором говорил Владимир Путин] и устроен таким образом, что там 2,2 процентных пункта сверх инфляции? Потому что все зависит от стоимости денег на рынке. А стоимость денег зависит от инфляции. Если инфляция будет 2-3%, то прекрасно, 2,2 процентных пункта — это даже жирно будет, ну, может быть, нет, один процентный пункт пойдет на стоимость денег, ведь деньги на депозиты кладут или ценные бумаги покупают ипотечные, конечно, .хотят выше инфляции. Если 3% инфляции плюс один процентный пункт инвесторы захотят или вкладчики, значит, 4% — стоимость привлекаемых средств, и останется 1,2 процентных пункта для уже ипотечных банкиров на все их расходы».

Ни один из банков, выдающий сегодня ипотечные кредиты, не может предположить, сколько будут стоить деньги в перспективе. И если они в 2013-2014 годах будут дорожать, то ипотека будет убыточной говорила на одной из конференций ранее зампредседателя правления Инвестторгбанка Светлана Крошкина.

«Государственное агентство АИЖК ожидает повышения ставок по ипотеке на 0,5% до конца 2012 года — ставки вырастут до 12,5% годовых в рублях», — сообщило 11 мая 2012 года РИА «Новости» со ссылкой руководителя аналитического центра АИЖК Анну Любимцеву.

Рост ставок вызван удорожанием стоимости фондирования для банков — на рынок продолжает влиять напряженность на мировых рынках, пояснила Любимцева.

По данным АИЖК, в I квартале 2012 года ставки по ипотеке повысили 18 самых активных игроков, в том числе Абсолют– банк, «Возрождение», ВТБ24, Газпромбанк, «ДельтаКредит», Номос– банк и «Уралсиб».

Однако уже 17 мая РИА «Новости» публикует другое заявление АИЖК. «Ставка по ипотеке в России на уровне инфляции плюс 2% возможна», — заявил генеральный директор АИЖК Александр Семеняка. Сейчас самая минимальная ставка, возможная в кредитовании от государственного агентства, стартует от 7,9% годовых, отрапортовал он.

Между тем, заместитель руководителя Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Сергей Жарков заявил BFM.ru, что предпосылок для снижения ставок для ипотеки сейчас нет, а предпосылки для роста есть. «Даже объявленные некоторые в прошлом доступные схемы потихоньку с рынка уходят. Они не закрываются, но получить по ним кредиты становится фактически нереально. Ипотечные ставки могут уменьшаться, если дешевеют деньги, а деньги сейчас в цене только растут. Поэтому это противоречие, от которого нельзя никуда уйти», — говорит Жарков.

«Ставки по кредитам формируются в зависимости от стоимости ресурсов для банков — это факт. Уровень и темпы инфляции, а также недостаточно развития система долгосрочного фондирования ипотеки в нашей стране объективно оказывают прямое влияние на ее развитие и доступность, в т.ч. ее стоимость, — комментирует Михаил Сероштан, начальник отдела разработки кредитных продуктов Управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ Департамента ипотечного кредитования ВТБ24. — На текущий момент стоимость ресурсов, привлекаемых российской банковской системой, не позволяет говорить о ставках по ипотеке на уровне 3-4% годовых или даже 7-8%. Усугубляется ситуация в период нестабильности на внешних рынках капитала, где деньги для наших банков тоже не дешевы».

Эксперт также обращает внимание на тот факт, что процентная ставка по ипотеке должна покрывать не только стоимость привлеченных ресурсов, но и риски, связанные с невозвратом кредитов.

Иван Пятков, директор департамента розничных продуктов и технологий Промсвязьбанка, отмечает, что в связи с высокой ценовой конкуренцией на рынке ипотеки банки готовы предоставлять кредиты по низким процентным ставкам, но «только в том случае, если им будут доступны дешевые ресурсы».

Сергей Арзянцев, директор департамента ипотечного кредитования Номос–банка, рассказал в беседе с BFM.ru: «Если увеличение срока кредита и снижение нижней планки первоначального взноса находятся в зоне контроля банков (и с этими задачами банки успешно справляются), то размер процентной ставки зависит от общероссийской и общемировой конъюнктуры. В этих условиях роль первой скрипки может и должно принять на себя государство. Инструменты снижения ставок здесь могут быть самыми различными, например, инвестирование части государственных доходов в ценные бумаги банков, обеспеченные ипотечными закладными».

Для выхода на указанные ставки (инфляция плюс 2,2%) не обойтись без специальных целевых источников финансирования российской ипотеки, в том числе за счет использования ресурсов институтов развития, например ВЭБа, считает Михаил Сероштан.

Искусственное снижение ставок к добру не приведет

Эксперты не исключают, что государство решит регулировать ставки административными методами. Например, давлением на госбанки или тоже АИЖК. Но о рыночном механизме в такой искусственной ситуации говорить вряд ли уместно.

Искусственное снижение ставок ведет либо к замедлению темпов роста кредитования, либо обрекает ипотечную систему на бюджетную иглу, отмечают собеседники BFM.ru.

«Потребителю важен не столько размер ставки, а каким у него будет ежемесячный платеж. И при расчетах исходить надо из того, что ему комфортно платить не более 30% от своего дохода. Снижение ставки, которое обсуждается, даст не такое уж значительное уменьшение реальной цены недвижимости, покупаемой в ипотеку», — полагает Сергей Жарков.

К примеру, доход в 100 тысяч рублей позволяет платить 30 тысяч рублей. В год это 360 тысяч рублей. Кредит на 10 лет по ставке 12% он сможет получить в размере 2 млн 90 тысяч рублей, по ставке 8% — 2 млн 472 тысячи. Разница чуть меньше 400 тысяч рублей. Этих денег в Москве хватит на два кв.метра, в Московской области — максимум на 10 кв.м. То есть снижение ставки не так значимо при таких ценах на недвижимость, недоступность жилья в значительной степени определяется ценами.

Дмитрий Жуков, директор департамента развития ипотечного кредитования банка «Стройкредит», обращает внимание на то, что уже сегодня существуют рыночные (банковские) ипотечные программы и государственные, которые связаны с перекредитованием и получением финансирования АИЖК.

«Собственные программы могут позволить себе банки из первой десятки. Остальные игроки ипотечного кредитования, как правило, работают по государственным программам, — отмечает Жуков. — Крупнейшие банки сегодня работают на бюджетные средства, ставки привлечения достаточно низки. Это дает возможность привлечь наибольшее количество заемщиков, предлагать интересные условия для потенциальных клиентов. Те банки, которые работают по госпрограмме, тоже могут предлагать более низкие процентные ставки, но здесь возникает вопрос о ставке привлечения для этих банков, и о том, на каких условиях деньги сначала выдаются в качестве ипотечного кредита, а потом возвращаются от АИЖК путем рефинансирования. В любом случае фондирование частным банкам обходится дороже, чем государственным».

По оценкам эксперта, минимальная ставка в обоих случаях может быть в районе 8-9 процентов для покупки жилья на вторичном рынке и выше при покупках квартир на этапе строительства.

«Сейчас в нашем проекте действует ипотечная программа от АИЖК «Стимул», ставка по которой составляет от 7,15%, что является рекордно низким показателем. Также у нас есть специальные программы с рядом банков-партнеров, например, с банком «Возрождение», Локо-банком, ВТБ24. Поэтому с точки зрения доступности ипотеки и стоимости жилья (от 35,5 тыс. рублей за квадратный метр) проект является флагманским. В целом, если средняя ставка по ипотечному кредиту снизится до 7-8%, то естественно, что ипотека станет более популярна среди населения, — рассказывает гендиректор MR Group Роман Тимохин. — Например, в Канаде ипотечное кредитование является доступным и выгодным для населения благодаря низкой ставке в 2-4%. Поэтому до 95% жилья приобретаются там с привлечением ипотеки».

Существует простой и опробованный в других странах путь удешевления ипотеки — субсидирование ставки, напоминает Юрий Кочетков. «Есть общая ставка Центробанка, которая составляет чуть более 8%. Ниже этой ставки в рыночных условиях ипотеки быть не может, потому что здесь у нас еще целый ряд аппетитов банков, которые выдают системы страхования и прочее. Если, не снижая ставку ЦБ, мы хотим сделать дешевую ипотеку, 5-6%, мы вынуждены будем субсидировать. И это единственный путь. Надеяться, что сама по себе ставка ЦБ упадет до европейских, американских уровней в 2-3%, в ближайшее время не приходится. Государство должно захотеть субсидировать ипотеку. Это основное требование», — уверен Юрий Кочетков.

Развитие ипотеки в анекдотах

2005 год.
Решено к 2012 году обеспечить всех военнослужащих собственным жильем.
Генералитет еще не определился, как это лучше сделать. Путей масса — ипотека, жилищные сертификаты и прочее, но они все нереальны. Наиболее реальный путь — захват с боем квартир в новостройках.

2008 год, осень.
Cмертная казнь была заменена ипотекой под 25% годовых.

2009 год.
Клиент в банке собирается подписать договор ипотеки. Банковский клерк передаёт ему авторучку и спрашивает:
— Вы понимаете, что процентная ставка будет 25% годовых?
— Да-да, понимаю, — отвечает клиент и пододвигает к себе документ.
— А вам ясно, что общая стоимость квартиры, учитывая проценты, составит четыре номинала?
— Да-да, ясно, — повторяет клиент и берёт авторучку.
В этот момент в банк забегает человек в маске с автоматом и кричит:
— Всем не двигаться! Это ограбление!
Клиент, не поднимая головы от ипотечного договора:
— Да-да... Я понимаю, что это ограбление, но квартира просто позарез нужна.

2012 год
Лучшим противозачаточным средством 2011 года признана ипотека, второе место прочно удерживает новая иномарка, взятая в кредит.

Как можно снизить ставку, не сворачивая с рынка

У банков на сегодня нет длинных денег, поэтому они вынуждены рефинансироваться, то есть продавать пулы выданных кредитов тому же АИЖК. Агентство под эти кредиты выпускает ипотечные ценные бумаги и размещает их на финансовых рынках. Получается, что существенные условия предоставления кредитов определяет инвестор, который покупает эти ценные бумаги.

Естественно, для функционирования системы нужна привлекательная доходность ипотечных ценных бумаг, она должна быть на одной волне со ставками по кредитам.

По данным АИЖК, доля выпусков ипотечных облигаций в общем объеме кредитования пока не превышает 10%.

Но проблема в том, что в России пока не развит вторичный рынок ипотечных ценных бумаг, которые могли бы использовать капиталы институциональных инвесторов — пенсионных фондов, страховщиков, ПИФов.

Доступности ипотечных кредитов можно добиться еще одним способом: развивая систему ипотечного страхования. Эта система позволяет уменьшить первичный взнос по ипотечному кредиту за счет страхования «недовнесенной» суммы.

Возможно ли снижение цен на жилье

Своего рода тест-драйв программы «Доступное жилье» осуществляется при строительстве минигорода Новое Ступино (66 км от МКАД). Здесь возводится 1,7 млн кв.м метров жилье при цене от 40 тысяч рублей за кв. метр.

Роман Тимохин рассказал BFM.ru: «Этот проект для нас как девелопера социально направленный и низкомаржинальный. Мы видим стабильный спрос со стороны покупателей, в первую очередь, среди конечных потребителей».

Он уверен, что такие проекты возможны только при реализации проектов государственно-частного партнерства. «Если государство будет инвестировать в освоение новых удаленных территорий, то этот бизнес станет более привлекательным для девелоперов. Мы можем говорить об инвестициях в социальную и транспортную инфраструктуру (например, внеплощадочные дороги), компенсации процентной ставки по кредитам для девелоперов, реализующих подобные проекты и другие меры. Но должен быть разработан и утвержден механизм оценки проектов с точки зрения необходимости предоставления им господдержки. Это наличие рабочих мест (собственный индустриальный парк), социальная инфраструктура, городские дороги и коммуникации, малоэтажное доступное комфортное жилье, строительство проектов на расстоянии не менее 50 км от Москвы или 30-40 км от других крупных городов. В случае слаженной работы государства и девелопера в области возведения доступного жилья, комплексное развитие удаленных территорий станет привлекательным бизнесом для девелоперов. Безусловно, в таком случае большее количество компаний выразит готовность работать по таким проектам», — высказал свое мнение BFM.ru Роман Тимохин.

Он сказал, что не планируют резко увеличивать цены на жилую недвижимость, однако «цены растут по мере строительства города, это абсолютно рыночная тенденция».

Возможное снижение цен на строительство жилья еще на 20% по отношению к нынешним он не стал комментировать, заявив, что цены снижать некуда.

«Надо понимать, что снижение на 20% стоимости жилья не имеет отношения к рыночной стоимости по сделкам. Это, скорее, вопрос по себестоимости строительства, и ее снижение должно пойти не за счет изменений в структуре спроса, а за счет снижения инвестиционной составляющей — стоимости подсоединения центральных магистралей и коммуникаций, стоимости согласований проекта, ставки кредитов и т.п.», — поясняет Юрий Кочетков.

По его мнению, ставку ипотеки снизить гораздо проще, чем себестоимость строительства, «так как это достигается путем субсидирования кредитной ставки для банков». А себестоимость строительства жилья зависит, во-первых, от рыночной цены земли под строительные площадки и, во-вторых, от стоимости кредитов для частного бизнеса.

Роман Тимохин уверен, что развитие застройки вблизи больших городов является ошибкой. «Поэтому упрощение получения разрешительной документации и введение еврокодов не смогут в полной мере решить поставленную президентом задачу, — уверен он. — Массовая застройка городов выжимает из них все соки, но не дает позитивного экономического эффекта, необходимо создание новых городов — это путь, по которому уже идет весь мир. Например, в Китае закладка городов происходит практически каждый месяц, и в год строится до 20 новых городов. В России же, с момента распада СССР, не появилось ни одного нового города-спутника, и до сих пор ведется освоение тех городов, которые начали застраиваться еще в 60-е годы прошлого века. Еще один немаловажный фактор за такой путь — развитие территории РФ за счет новых, экономически полноценных городов».

Для экономической целесообразности в новых городах должно жить не менее 20 тысяч жителей (примерно 500 га жилой застройки). «Мы посчитали, что при меньшем числе неэффективно подводить сети и строить питающие центры. Плотность застройки должна быть не более 5 тысяч кв. метров на один гектар, поэтому нет необходимости строить жилые объекты выше трех этажей. Эти показатели будут еще и ограничителями для возможного появления дорогого жилья», — поясняет девелопер.

Строительство городов-спутников поможет увеличить долю малоэтажного жилья и снизить цену квадратного метра. Относительно низкая себестоимость строительства позволят установить цену за квадратный метр на уровне 40 тысяч рублей в многоквартирных домах малой этажности, добавляет Тимохин.

«Такие города могут стать абсолютно автономными и позволят обитателям жить полноценной жизнью, не выезжая за их пределы, если индустриальный парк рядом будет обеспечивать 50% трудоспособного населения города работой. Все это может обеспечить и разуплотнение городов, создать новые рабочие места и обеспечить граждан жильем», — говорит он.

Вступление России в ВТО не сделает ипотеку более доступной

«Если в дальнейшем будет снижение ставки с 12,5% до 10% и до где-то уже европейских 6-8%, то можно смело предположить, что где-то от 30% до 40% покупателей, по крайней мере, в столице будут пользоваться ипотекой. Это достаточно большой процент, и ипотека будет значимой для рынка», — прогнозирует Юрий Кочетков.

Однако уже в этом году, объем выдачи ипотеки в России достигнет рекордных 1-1,2 трлн рублей, прогнозируют аналитики «Эксперт РА». Это сопоставимо с прогнозом АИЖК — 0,8-1 трлн рублей.

Эксперты не считают, что вступление России в ВТО приблизит ипотеку к народу. Сергей Арзянцев уверен, что стоимость рублевых ресурсов в результате вступления в ВТО вряд ли изменится.

Не стоит забывать и о том, напоминает эксперт, что «российский рынок остается закрытым для филиалов иностранных банков, а в виде дочерних структур они могут присутствовать уже сейчас». Арзянцев заметил, что в спокойные периоды на финансовом рынке ипотечный кредит валюте рефинансировать относительно легко. Но большинству российских заемщиков он рекомендует брать кредит на покупку жилья в рублях.

источник

Ставки по ипотечным кредитам не испытают на себе серьезного влияния от вступления России во Всемирную торговую организацию (ВТО), так как стоимость рублевых ресурсов в результате вступления в ВТО вряд ли изменится, заявил в понедельник РИА Новости директор департамента ипотечного кредитования Номос-банка Сергей Арзянцев.

"Вступление в ВТО вряд ли заметно повлияет на российский ипотечный рынок на горизонте нескольких лет", - сказал он.

По его мнению, рост ставок в перспективе возможен, но будет являться следствием в первую очередь мирового финансового кризиса и структурных институциональных проблем российской экономики.

Арзянцев также отметил, что со вступлением РФ в ВТО на рынке ипотеки вряд ли станет больше иностранных банков.

"Российский рынок остается закрытым для филиалов иностранных банков, а в виде дочерних структур они могут присутствовать уже сейчас", - пояснил директор департамента ипотечного кредитования Номос-банка.

При этом он подчеркнул, что абсолютному большинству российских заемщиков, получающих доходы в рублях, стоит брать только рублевые кредиты.

"Что бывает с валютными кредитами, наглядно показал кризис 2008 года", - сказал собеседник агентства.

При этом Арзянцев пояснил, что рефинансировать ипотечный кредит независимо от валюты в спокойные периоды на финансовом рынке "относительно легко".

Протокол о присоединении России к ВТО был подписан 16 декабря прошлого года в рамках министерской конференции этой международной организации. Одновременно был утвержден сопутствующий пакет документов, включая обязательства по доступу на рынок товаров и услуг. Таким образом, Россия официально была принята во Всемирную торговую организацию, членства в которой добивалась с 1993 года. Через 30 дней после ратификации документов в парламенте РФ станет полноправным членом ВТО.

Российскому парламенту предстоит ратификация данного документа в июне.

источник

По мнению американских финансистов, Россия - страна, очень привлекательная для инвестирования, говорит президент компании The Fractional Consultant из США Дэвид Дизик. На XV Всероссийском конгрессе Российской гильдии риэлторов он рассказал о том, как привлечь деньги американских банков.
Сложности в том, где искать деньги, по мнению Дэвида Дизика, не существует.
«Вопрос не в том, где найти деньги, а в том, как убедить банкира, что Ваш проект заслуживает инвестиций», - начал он свое выступление.



Для этого, по словам Дэвида Дизика, нужно осуществить всего 4 шага. Во-первых, - привлечь внимание банкира (инвестора, главы венчурного фонда) к себе и своему проекту, во-вторых, - возбудить его интерес, в третьих, - убедить банкира сесть за стол переговоров, и в-четвертых, - доказать выгоду от инвестирования, тем самым получив доступ к финансовому хранилищу.
Самый простой способ сделать первый шаг - привлечь посредника, знакомого с банкиром, который и «приведет вас к нему за руку».
На втором этапе привлечения внимания необходимо представить инвестору 6 основных решающих пунктов бизнес-плана: общая стоимость проекта, объем средств, привлекаемых в банке, длительность возврата денег, прибыль банка, базовая информация о проекте, а также краткое объяснение, почему вы верите, что ваш проект будет успешным.
Если банкир заинтересован, на переговорах потребуется представить более подробную информацию. Во-первых, важен юридический статус объекта, наличие всей необходимой документации, в частности разрешительной, затем - собственно суть проекта и цифры, которые доказывают, что он будет прибыльным. И третье - более детальная финансовая информация, что важно, учитывающая три сценария развития событий - лучший, средний и худший. При этом из всех трех бизнес-планов должно быть видно, что банкир в любом случае будет иметь возможность заработать. Также важные факторы - профессионализм вашей команды и опыт работы с финансовым сообществом.
И, в конце концов, необходимо учесть базовые критерии, из которых исходят американские банкиры при оценке проекта. Для того чтобы заинтересовать американский финансовый институт, объем привлекаемых инвестиций должен составлять не менее 25 млн долларов. Предполагаемая прибыль банка должна равняться не менее 25%. Также важный вопрос - как прибыль будет распределяться. Если первое время все 100% дохода будут направляться на погашение кредита, срок возврата инвестиций должен составить не более 2-3 лет. Если же прибыль будет распределяться в зависимости от коэффициента - сколько вложил банк и сам автор проекта - необходимо вернуть средства банку за 3-5 лет. Вложения в проект самой компании должны составлять от 10 до 20-25%. Они нужны, чтобы доказать серьезность намерений авторов проекта.
Это минимальные требования большинства американских банков, говорит Д.Дизик. Тем не менее, бывали случаи, когда для реализации проектов удавалось привлекать средства, меньшие этой суммы. Главное - зародить доверие банкира к проекту.
«Банкир - это человек, который продает деньги, - объясняет Д.Дизик. - Ваша задача показать, что проект живой, перспективный».
По его словам, российские проекты могут иметь дополнительные преимущества. Это поддержка со стороны федеральных и местных властей, а также участие в проекте солидного российского банка.
«Сам факт проведения зимних олимпийских игр в России повлиял на отношение всего бизнес-сообщества к стране, сейчас к ней приковано всеобщее внимание», - говорит Д.Дизик. И это также является дополнительным фактором, играющим на руку российским компаниям, желающим привлечь американские инвестиции.
XV Национальный Конгресс по недвижимости прошел в Санкт-Петербурге с 17 по 19 мая. Его организатором выступила Российская гильдия риэлторов (РГР) при поддержке Всемирной Федерации профессионалов рынка недвижимости ФИАБСИ (FIABCI), Торгово-промышленной палаты России, Международной Ассоциации Фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования, Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области. В работе Конгресса приняли участие около 1 тыс. делегатов из всех регионов России.
В этот раз параллельно шли программы 5 секций. Среди них были: «Теория и практика инвестиционного консалтинга», «Развитие зарубежного направления работы брокерской компании в России и за рубежом», «Управление недвижимостью», «Повышение рентабельности риэлтерской компании».

источник

В прошлом году премии страховых компаний в сегменте добровольного страхования недвижимости частных клиентов выросли на 15-20%, оценивают эксперты. Помогли ипотека, рост продаж на рынке недвижимости, а также стихийные бедствия — они учат собственников перестраховываться.

Петербургский рынок страхования недвижимости физических лиц является вторым по объему среди субъектов федерации. По данным СК "Альянс", в 2011 году в Санкт-Петербурге он составил 1,2 млрд рублей (в Москве было собрано в 12 раз больше — более 14,5 млрд рублей). Сборы в этом сегменте страхования последние три-четыре года растут с темпом 12-15%, не считая кризисного спада 2010, отмечает Людмила Лаврова, директор управления страхования ответственности и имущества физических лиц филиала ООО "Росгосстрах" в Петербурге и Ленобласти. Растут доходы населения, и люди начинают думать уже не только о первоочередных потребностях, но и о защите нажитого имущества; увеличиваются объемы строительства нового городского и загородного жилья, собственники стремятся защитить вложенные в его приобретение средства, объясняет Людмила Лаврова. Постепенно повышается и страховая культура населения, что является немаловажным условием распространения страховых услуг.

"Безусловно, это не такой выраженный рынок, как каско или ОСАГО, однако он есть и развивается", — отмечает директор филиала ОСАО "Ингосстрах" в Санкт-Петербурге Владимир Храбрых. В частности, "Ингосстрах" в Санкт-Петербурге по итогам 2011 года увеличил сборы страховой премии в данном сегменте почти в два раза. А за первый квартал 2012 года сборы увеличились уже в 3,6 раза по сравнению с аналогичным периодом 2011 года. По словам госпожи Лавровой, сборы по страхованию недвижимости физических лиц "Росгосстраха" в 2011 году составили в регионе порядка 660 млн рублей (без учета ипотечного страхования), соотношение премий и выплат сохраняется на стабильном уровне. "После кризиса рынок еще не успел восстановиться в этом сегменте, но, откровенно говоря, он не был на высоком уровне и до этого", — говорит директор филиала ОСАО "Россия" в Санкт-Петербурге Михаил Кольцов. В филиале сумма собранной страховой премии по имуществу не превышает 10% от общих сборов в частном страховании, добавляет он.

Помогает ипотека

В структуре страховых портфелей компаний большая часть приходится на рыночный сегмент, то есть на клиентов, которые самостоятельно обращаются в страховую компанию для защиты собственного имущества, отмечает Татьяна Ходеева, руководитель управления страхования имущества физических лиц ОАО "АльфаСтрахование". Согласно маркетинговым исследованиям, доля "рыночных" клиентов составляет порядка 70-80%, остальное приходится на страхование залогового имущества физических лиц (ипотечные программы в части имущественных рисков) и муниципальное страхование, отмечает она. Примерное распределение в 2011 году указывалось в исследованиях рынка: порядка 12-15% — страхование объектов недвижимости в ипотечных программах; порядка 6-10% — муниципальное страхование.

Ипотечное страхование является частью комплексного соглашения о кредите, и условия страхования здесь диктует банк, а в его интересы не входит защита ни домашнего имущества, ни инженерных сетей, ни отделки, ни гражданской ответственности — по договорам ипотечного страхования защищен, в основном, "конструктив" обращает внимание госпожа Лаврова, отмечая, что в портфеле "Росгосстраха" ипотечное страхование занимает небольшое место. В структура имущественного портфеля ОСАО "Россия" страхование ипотеки занимает примерно 15%, остальное — добровольное страхование недвижимости.

В целом в общем объеме премий доля страхования недвижимости незначительна: размер страховой премии по этому виду не так велик. В среднем по квартирному фонду тарифы сегодня составляют порядка 0,08-0,11% от стоимости недвижимости, а по загородному жилью и дачному фонду — порядка 0,09-0,16%. Хотя для комплексной страховой защиты индивидуальных домов с дорогим имуществом они могут доходить до 1,5-2%. Зато количество заключаемых договоров страхования недвижимости с физическим лицами традиционно выше, чем с юридическими. По словам Евгения Дубенского, заместителя генерального директора — директора Северо-Западной дирекции СК "Альянс", после кризиса количество проданных частным лицам страховых полисов в компании выросло почти вдвое.

В целом страхование имущества физических лиц требует намного более серьезных усилий, затрат, развитой сети агентов и других каналов продаж, чем другие виды страхования, но наличие такого вида в портфеле продаж дает страховой компании большую устойчивость, продолжает Евгений Дубенский.

Хорошо застрахованное новое

Предпочтения страхователей в этом сегменте меняются очень медленно. Во-первых, страхование имущества частных лиц, кроме ипотечного, восстанавливается после кризиса медленнее других видов, во-вторых, горожане не спешат тратить деньги на защиту своего имущества. Собственники, заплатившие за недвижимость свои деньги, более склонны страховаться, чем те, кто получил недвижимость в дар, в наследство, в результате приватизации, говорит Людмила Лаврова. Соответственно, чаще страховую защиту получают новые квартиры и новое загородное жилье.

В рыночном сегменте на загородную недвижимость приходится порядка 50-60%. "Традиционно загородные дачи и коттеджи страхуют чаще, чем квартиры, в силу того, что они находятся вне зоны ежедневной доступности и в большинстве случаев неохраняемые, что стимулирует собственников жилья дополнительно их защищать", — считает господин Дубенский. А заместитель гендиректора по страхованию ответственности и имущества страховой группы "Капитал-полис" Алексей Чумаченко отмечает, что сегодня все больше страхуются квартиры с хорошим ремонтом, как правило, расположенные в новостройках. Что касается элитной недвижимости, то ее владельцы всегда страховали и продолжают страховать.

В дальнейшем по популярности на первый план будут выходить быстрые и простые в заполнении продукты. Ввиду небольшой стоимости, в отличие от полисов автокаско, скорость и простота является основным коньком страховых продуктов по страхованию недвижимости, добавляет Чумаченко. Достаточно широкое распространение в последнее время также получает страхование гражданской ответственности квартиросъемщиков перед третьими лицами, говорит генеральный директор страхового общества "Помощь" Александр Локтаев. Такое страхование более востребовано, чем страхование имущества. Основными клиентами в данном направлении являются собственники жилья в ТСЖ и многоквартирных домах, не желающие портить добрые соседские отношения.

Многие предпочитают экономить

В 2012 году в Петербурге ожидается прирост рынка на 21-23%, его объем достигнет 1,4 млрд рублей, оценивает Евгений Дубенский. В среднесрочной перспективе эта динамика сохранится, и к 2014 году объем рынка превысит 2 млрд рублей. Петербургский рынок будет развиваться более динамично в сравнении со всей Россией, где среднегодовой темп прогнозируется в районе 10%.

Сдерживающим фактором на рынке остается надежда людей на авось, отмечает госпожа Лаврова. Второй фактор — опыт получения пострадавшими безвозмездной помощи от государства. Различные формы взаимодействия страховщиков с государством, например, совместная защита жилого фонда, могут стать стимулом к развитию сегмента страхования частной недвижимости, добавляет она.

"Основной проблемой на рынке страхования является негативное отношение общества к страховщикам вообще из-за присутствия на рынке определенного числа недобросовестных компаний. Некоторые компании и их сотрудники считают заключение договора страхования и получение страхового взноса единственно важным моментом своей работы, закрывая глаза на необходимость выплат и предпочитая их не осуществлять. В итоге негативное отношение к страхованию переносится и на страховые компании, добросовестно выполняющие свои обязательства", — отмечает Александр Локтаев.

источник

Президент Владимир Путин дал ряд поручений Правительству РФ по решению жилищных проблем россиян – снизить к 2018 году цены на жилье на 20% и процентные ставки по ипотечным кредитам до 2,2% плюс инфляция.

Удешевления жилья предполагается добиться за счет массового строительства квартир эконом-класса. Эта программа напоминает попытку Никиты Хрущева сделать жилье доступным.

Затерянный мир
Президент РФ Владимир Путин подписал 7 мая Указ «О мерах по обеспечению граждан РФ доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг», способный произвести на рынке недвижимости революционные преобразования.

Владимир Путин потребовал, чтобы к концу его президентского срока ставки по ипотеке превышали инфляцию максимум на 2,2%. Например, если будет инфляция 6% в год – ставка должна быть не выше 8,2%. При этом нужно построить в России столько жилья эконом-класса, чтобы стоимость недвижимости «автоматически» снизилась на 20%.

Для этого необходимо увеличение объемов строительства по стране вдвое: с нынешних 50-60 млн кв. м в год до 100-110 млн кв. м. И строительному сообществу такое предложение президента понравилось. Благо, оно подразумевает снятие ограничений, крайне мешающих застройщикам развиваться.

Строительное сообщество говорило о данных ограничениях неоднократно. И, по сути, базой для президентского указа стали предложения, прозвучавшие на апрельском правительственном совещании по вопросу развития жилищного строительства в Истре. По подсчетам Минрегионразвития, на федеральном уровне строительную отрасль курирует 12 ведомств. Соответственно, застройщику приходится проходить по каждому объекту порядка 100 согласований, тогда как без особых проблем число таковых можно снизить втрое – до 33. «В итоге срок выхода на площадку в среднем уменьшится с 946 дней до 367, то есть сократится в 2,6 раза, – подсчитал глава Минрегиона Виктор Басаргин. – По каждой из сохранившихся процедур отдельно проработаем сокращение сроков и обеспечение прозрачности».

Уточним, согласования необходимо проходить на разных уровнях власти. «Федеральное законодательство в целом неплохое, и по нему вполне можно работать, но на местном уровне подзаконные акты очень скверные, – в свою очередь считает руководитель аппарата НОСТРОЙ Михаил Викторов. – Требуемые согласования подчас просто смехотворны! Еще больше обостряет ситуацию поведение естественных монополистов, которые формируют тарифы на подключение к сетям только по им известным принципам».

Когда Земля вскрикнула
Кроме упрощения согласовательных процедур, строителям нужна определенная либерализация на рынке стройматериалов. Так, стратегия развития промышленности строительных материалов утверждена Правительством РФ в прошлом году. И теперь, по мнению Басаргина, необходимо принять комплекс мер по демонополизации этого рынка. «Одновременно нужно ввести на 2012–2014 годы контроль роста тарифов на перевозку строительных материалов, потому что сегодня, что называется, загрузил в вагон – уже в два раза повысилась стоимость строительного материала», – отметил глава ведомства.

Но главное для строителей – решение проблем, связанных с развитием инфраструктуры. «Бизнес прежде всего волнуют обременения, дороговизна инженерной инфраструктуры», – констатировал Басаргин. Проще говоря, если государство возьмет на себя расходы по прокладке газопроводов, канализации и электричества, то строители готовы возвести нужные стране объемы жилья.

«В этом плане пример Петербурга характерен, – сообщил БН Михаил Викторов. – У города есть прекрасные проекты, но не хватает денег на их реализацию, и без поддержки федерального центра не обойтись»

Пока заявленные президентом инициативы в сфере строительства не начали «обрастать подробностями», но уже сейчас их можно сравнить со временами Никиты Хрущева. Тогда строительный бум дал стране массовое жилье эконом-класса, теперь называемое «хрущевками».

У нынешнего президента административных ресурсов не меньше, чем у Никиты Сергеевича, поэтому задача вполне решаема и теперь.

Страна туманов
Тот же административный ресурс способен помочь снизить и процентные ставки по ипотеке. Поскольку экономических инструментов для этого у страны нет.

Более высокие, чем в развитых странах, проценты по ипотеке в России объясняются тремя причинами. Во-первых, слабой поддержкой государства. «Во многих европейских странах ставка ипотечных кредитов в существенной мере субсидируется государством, – уточняет советник генерального директора по проектному финансированию УК «СОЛИД Менеджмент» Ирина Дресвянникова. – Наши программы позволяют субсидировать проценты лишь определенной категории самих заемщиков, что на практике оказывается весьма трудоемким и неоднозначным процессом».

Вторая причина скрыта в низкой эффективности макроэкономической структуры страны. Как отметила эксперт, размер процентных ставок по ипотечным кредитам определяется с одной стороны общими макроэкономическими показателями в стране – уровнем инфляции, стоимостью и доступностью ресурсов для самих банков. С другой стороны – рисками, связанными с платежеспособностью заемщика на длительных сроках ипотечного кредитования (также связанными с макроэкономическими показателями).

И, наконец, третья причина – отсутствие инфраструктуры рынка ипотечных кредитов, обусловленное законодательно. Например, в России попросту отсутствует вторичный рынок ипотечных ценных бумаг, активно работающий на западных рынках и использующий капиталы таких крупных институциональных инвесторов, как пенсионные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды. Таким образом, ипотечный кредит, являющийся для самого банка коммерческим продуктом, наряду с высокими рисками имеет низкую ликвидность, чем несет малую привлекательность для самого банка.

Иначе говоря, если государство готово компенсировать участникам рынка их потери, ипотеку вполне можно и удешевить. То есть исполнение президентского указа будет происходить не столько благодаря экономическому преуспеванию страны, сколько за счет административного ресурса.

источник

Петербургский рынок ипотеки показал весьма успешную динамику в I квартале 2012 года, удвоив показатели аналогичного периода прошлого года. Так, по данным Санкт-Петербургского центра доступного жилья, в I квартале 2012 года в Петербурге выдано 5,476 тыс. ипотечных жилищных кредитов на сумму 11,5 млрд рублей.



«Итоги I квартала мы оцениваем позитивно. За первые три месяца 2012 года приняли 820 заявок на ипотечные кредиты на сумму более 2 млрд рублей, что существенно превышает аналогичный показатель за I квартал 2011 года», – говорит Марина Гориловская, директор дирекции розничного бизнеса ОАО «Банк «Санкт-Петербург».
В пресс-службе Сбербанка сообщили, что в I квартале 2012 года Северо-Западный банк Сбербанка России выдал по программам жилищного кредитования 3,595 тыс. кредитов на сумму 5,42 млрд рублей, что в 1,5 раза больше объема предоставленных населению ипотечных кредитов за аналогичный период 2011 года.
«За I квартал банк принял 454 заявки на выдачу ипотечных кредитов на сумму свыше 1,304 млрд рублей, что вполне сопоставимо с результатами предыдущего года», – рассказал Дмитрий Алексеев, начальник управления ипотечного кредитования филиала Абсолют Банка в Санкт-Петербурге. «Объем выдачи ипотечных кредитов за I квартал текущего года в Санкт-Петербургском филиале Абсолют Банка составил 400 млн рублей, что более чем на 20% превышает показатели аналогичного периода прошлого года», – сообщили в банке.
Застройщики также чувствуют рост рынка. «Существенный рост по большей части обусловлен развитием кредитования на первичном рынке, так как в период кризиса именно рынок строящегося жилья просел в наибольшей степени, банки попросту свернули подобные программы. В течение прошлого года банки старались расширить свои ипотечные портфели за счет развития сотрудничества с застройщиками и совершенствования программ», – рассуждает Юха Вятто, гендиректор «Лемминкяйнен Рус». «Количество желающих взять кредит для покупки квартиры стремительно растет, и эта тенденция является общей для Петербурга. Кроме того, по мере роста готовности объекта нарастает и доля ипотечных сделок», – говорит Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент».
По словам Эльдара Султанова, директора департамента новостроек АН «Бекар», доля квартир, проданных с привлечением ипотеки, в I квартале составляет около 30%, при этом в апреле наблюдалось небольшое снижение.

Индексация и спрос
Банки довольны текущей ситуацией и не спешат корректировать ипотечные ставки.
Как сообщили в пресс-службе Сбербанка, в этом году банк не менял размера ставок, они по-прежнему находятся на уровне от 9,5% годовых в рублях.
«С начала года нами было проведено две корректировки ставок, в результате последней ставки были понижены примерно на 1%. Параллельно были запущены две акции, дающие возможность клиентам получить кредит на более выгодных условиях. Таким образом, с учетом действующих акций кредит можно взять от 10,99% годовых», – рассказывает Дмитрий Алексеев.
Банк «Санкт-Петербург» в этом году повышение ставок по ипотечному кредитованию не проводил и пока такого повышения не планирует, отмечает Марина Гориловская. «В феврале 2012 года мы снизили ставки по ипотеке на 0,25%», – говорит Александр Конышков, директор регионального центра «Северо-Западный» ЗАО «Райффайзенбанк».
Участники рынка отмечают, что спрос на ипотечные продукты растет довольно плавно. «Спрос на недвижимость неуклонно растет и на вторичном, и особенно на первичном рынке недвижимости, что, в свою очередь, приводит к повышению интереса к ипотеке. Но при этом сказать, что существенно увеличилось количество заявок или запрашиваемых сумм, нельзя, спрос нарастает достаточно плавно», – считает Дмитрий Алексеев.
Марина Гориловская поясняет, что рост спроса в первую очередь обусловлен тем, что сейчас стоимость квадратного метра и ставки по ипотечному кредиту создают идеальные условия для решения жилищного вопроса.

Благоприятный прогноз
Участники рынка осторожно высказывают оптимистичные прогнозы, полагая, что в текущем году отрасли удастся сохранить позитивную динамику.
«В целом ипотечное кредитование набирает обороты вполне динамично, что оправдывает оптимистические прогнозы о том, что 2012 год позволит достичь и перегнать по объему докризисный 2008 год», – уверена госпожа Гориловская. Дмитрий Алексеев более осторожен в оценках и полагает, что рынок покажет рост количества выданных кредитов, но темпы прироста будут намного ниже аналогов предыдущего года.
«В 2012 году мы не ожидаем сокращения объемов бизнеса по ипотеке. Если говорить о рыночной тенденции в целом, то весьма вероятен рост конкуренции среди банков за хорошего заемщика и корректировки кредитных политик в сторону большего ужесточения требований к заемщикам. Рост процентных ставок по ипотечным кредитам, связанный прежде всего с ростом ставок на рублевом денежном рынке, обусловлен объективными рыночными факторами, и вероятность дальнейшего повышения ставок другими ипотечными игроками исключить нельзя. Фокус потребительского спроса вероятнее сконцентрируется на первичном рынке», – прогнозирует Александр Конышков.
Эльдар Султанов говорит, что банки становятся более лояльными к своим клиентам, например отменяют комиссии, поэтому можно прогнозировать увеличение количества ипотечных сделок на II-III кварталы. Прогнозы на IV квартал более туманны в связи с ожиданием второй волны кризиса, поясняет господин Султанов.
Кстати:
Банки стремятся разнообразить ипотечное предложение, но к кардинальному пересмотру программ пока не готовы.
«Принципиально новых продуктов не будет», – отмечает Дмитрий Алексеев, начальник управления ипотечного кредитования филиала Абсолют Банка в Санкт-Петербурге.
«Недавно мы запустили совместную ипотечную программу «Партнер» с компанией «Сэтл Сити», ставки по которой начинаются от 6% в рублях на жилые комплексы «Рио», «Море», «Вена» и «Атланта-2». Еще один интересный продукт: у нас стартует программа кредитования под залог имеющейся недвижимости – так называемый ломбардный кредит. В рамках этой программы наши клиенты смогут получить кредит на любые цели, в том числе и на покупку недвижимости без первоначального взноса. Преимущество ломбардного кредита смогут оценить и предприниматели – владельцы бизнеса: у них, как у физических лиц, появится уникальная возможность получить кредит на развитие бизнеса под залог недвижимости», – рассказывает Марина Гориловская, директор дирекции розничного бизнеса ОАО «Банк «Санкт-Петербург».
Мнение:
Александр Конышков, директор регионального центра «Северо-Западный» ЗАО «Райффайзенбанк»:
– В актуальных условиях заемщики демонстрируют более ответственное финансовое поведение и отношение к собственным и заемным средствам: становятся внимательнее ко всем нюансам и условиям кредитования, занимаются анализом банковских предложений и принимают наиболее эффективное для себя решение о выборе программы.

источник

Оживленный спрос на недвижимость, наблюдавшийся в первые месяцы 2012 года в Петербурге, принес свои плоды. Некоторые застройщики уже заявили о повышении цен от 4 до 10 процентов. По итогам года рост цен на жилье в Северной столице может не только обогнать инфляцию, но и превысить ее в два раза, прогнозируют эксперты. В том, что и как будет дорожать, разбиралась «Фонтанка».

Квартиры спрашивали?
О том, что в 2012 году в Петербурге значительно повысился спрос на жилье, «Фонтанке» еще в марте рассказали несколько застройщиков. Директор по маркетингу и продажам компании «Главстрой СПб» Михаил Бузулуцкий вспоминает, что тогда на рынке появилось достаточно много покупателей с деньгами на руках, готовых сразу оплатить всю стоимость квартиры.
«Непонятно, откуда взялись эти деньги. Кредитные организации, судя по публикующимся данным, в этот период выдавали не больше займов, чем обычно. Да и количество средств на депозитах граждан не снизилось. Тем не менее, факт остается фактом: январь прошел под знаком роста», – рассказал он.
Как отмечает заместитель генерального директора агентства недвижимости «Бекар» Леонид Сандалов, загадка январского спроса может объясняться просто: некоторые горожане получили крупные премии перед Новым годом и решили их потратить на квартиры. В феврале и марте ситуация несколько успокоилась. Новый, теперь уже сезонный, рост интереса к квадратным метрам был зафиксирован в Петербурге в начале апреля. «Возможно, людей подстегнула к покупкам ярмарка недвижимости, которая проводится в это время», – предполагают застройщики. Президент корпорации «Адвекс.Недвижимость» Александр Романенко добавляет, что получил на ней 390 заявок от клиентов при показателях прошлого года 210.
«Если сравнивать текущий период с аналогичными месяцами 2011 года, то общее количество сделок стало больше на 25%», – резюмирует он. А некоторые аналитики сообщают и об увеличении спроса на 35% за первый квартал, впрочем, оговариваются, что это эмоциональная оценка, а не точный подсчет.
Устали от кризиса
Активность покупателей, прежде всего, проявилась на первичном рынке, в экономсегменте. Так, Ирина Онищенко, гендиректор ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ», рассказала «Фонтанке» о повышении спроса в январе-феврале на 20% по сравнению с 2011 годом.
«Считается, что “кризис, в первую очередь, не в экономике, а в головах”, – рассуждает по этому поводу Александр Романенко. – На протяжении последних трех лет мы постоянно слышали, что “худшее еще впереди”. Население находилось в постоянном ожидании чего-то негативного, в частности, дальнейшего падения цен на недвижимость. Но ничего не происходило, и люди начали жить нормальной жизнью, ориентируясь на день сегодняшний, в том числе – инвестировать в жилье».
Эксперты называют и другие причины оживления рынка – к примеру, хорошую макроэкономическую конъюнктуру (цены на нефть продолжают радовать), условия ипотечного кредитования, которые, вопреки ожиданиям, ужесточили не все российские банки. Впрочем, все специалисты подчеркивают, что ажиотажем происходящее назвать нельзя. «Мы имеем дело с выходящим из кризиса, динамично, плавно, без взлетов и падений растущим рынком», – резюмирует общее мнение директор департамента новостроек агентства недвижимости «Бекар» Эльдар Султанов.
Тренд на повышение спроса также затронул и новые квартиры комфорт- и бизнес-класса: как отмечают застройщики, покупая их, петербуржцы все чаще стали выбирать «двушки» и «трешки».
Не осталась в стороне от общих тенденций и вторичная недвижимость. «Ностальгические воспоминания друзей и знакомых о том, что месяц назад они купили квартиру за 3,2 миллиона, а теперь она стоит уже 3,3, подталкивают покупателей быстрее принимать решения», – говорит заместитель генерального директора агентства недвижимости АРИН Владимир Спарак.
Однако не все эксперты разделяют такой оптимизм. Максим Чернов, генеральный директор компании «Адвекс-Московский», отмечает рост количества сделок, открытых в первом квартале 2012 года, на 15 – 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Вместе с тем, он считает, что это отнюдь не свидетельствует о серьезной активизации рынка. «Описанные явления – лишь признак нормализации, которая произошла во вторичном секторе после кризиса, когда люди долгое время откладывали покупку жилья. Уверенно о тенденциях к активизации можно будет говорить только по итогам первого полугодия», - говорит Чернов.
Цены вверх
Результаты эпопеи с «динамично растущим рынком» предсказать несложно: цены на жилье в Петербурге уже начали расти. Средняя стоимость квадрата «первички» за первый квартал поднялась на 5%, «вторички» – на 4%. Лаг между показателями на разных объектах и у разных компаний, впрочем, существенный. Так, Михаил Бузулуцкий рассказал «Фонтанке», что с начала года цены на объектах «Главстроя СПб» поднялись на 10%. «В конце прошлого года мы вели продажи на уровне 62-63 тысяч рублей за квадратный метр, к марту вышли на 69 тысяч, – говорит он. – Сейчас квадратный метр в домах с высокой степенью готовности стоит 75 тысяч рублей, в домах на начальной стадии – 70 тысяч. Можно с уверенностью сказать, что до конца года удастся прибавить еще 10%».
Представитель компании RBI Наталья Шорина разделяет прогнозы аналитиков о росте цен на жилье на 1-2% в месяц. А директор по маркетингу «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая отмечает, что повышение цен на объектах компании в первом квартале происходило сопоставимо со спросом: средневзвешенная стоимость квадратного метра в квартирах комфорткласса стала больше на 4,4%. «Мы продолжаем ориентироваться на рост средних цен на первичном рынке массового жилья Петербурга в пределах 2% в квартал», – добавляет она.
Постепенно ползут вверх и цены на элитное жилье. Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg, отмечает, что средняя цена на элитные квартиры увеличилась в первом квартале на 2%, составив 270 тысяч рублей за квадратный метр. «Наблюдается достаточно высокая покупательская активность: за первые три месяца было продано около 120 квартир. В настоящее время какие-либо предпосылки для прекращения роста цен отсутствуют», – говорит она.
Бойся чиновников, решения выносящих
Комментарии других экспертов и игроков рынка, в общих чертах, близки к прогнозам застройщиков. По их расчетам, рост цен на жилье в Петербурге в 2012 году обгонит инфляцию, которая, по официальным прогнозам Центробанка должна составить 5-6%, а фактически вряд ли будет ниже 8%.
Эльдар Султанов полагает, что «первичка» может прибавить в цене до 20%. Леонид Сандалов считает, что на вторичном рынке рост составит 16-18%. Наиболее сдержан в прогнозах президент ассоциации риелторов Петербурга и Ленобласти Валерий Виноградов, который в разговоре с «Фонтанкой» сказал: «Если цены и перегонят инфляцию, то ненамного, и, в общем, будут увеличиваться на 0,5 – 1% в месяц».
Факторов, которые бы могли бы изменить сложившееся положение дел, немного. Застройщики и риелторы полагают, что рынку удастся избежать даже сильного сезонного спада в мае-июне: покупатели будут активны в преддверии третьего квартала, когда ожидается серьезный рост инфляции. Свою роль сыграют и жители других регионов, которые обычно приезжают в Петербург за квартирами на время летних отпусков.
Единственное, что может внести свои коррективы в строительное благоденствие – неожиданные решений властей, заключают эксперты. Замдиректора консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева вспоминает об инициативах вице-губернатора Ольги Казанской по отмене долевого строительства. Владимир Спарак высказывает опасения по поводу слов Владимира Путина, пообещавшего одновременно понизить стоимость жилья на 20% и сделать доступнее ипотеку – два этих момента, по сути, противоречат друг другу.
Все, что остается потребителям в такой ситуации – затянуть пояса и покупать, пока жилье не подорожало еще больше. Или ностальгировать по поводу прошедшего кризиса и ждать новой волны. Впрочем, будет ли она, и когда, – вопрос риторический.
источник

Каждый россиянин, решившийся взять ипотеку, обычно задается вопросом – брать ее в рублях или в валюте. В подавляющем большинстве случаев выбор делается в пользу рублевого кредита – так спокойнее, несмотря на то, что проценты по ипотеке в валюте сегодня на треть ниже процентов по рублевой ипотеке.



Брать ипотеку в валюте решаются единицы. Впрочем, при укреплении экономической стабильности в стране число готовых рискнуть граждан будет расти. Окончательно же спрос на ипотеку в валюте вернется с массовым приходом на рынок частных инвесторов, рассматривающих покупку недвижимости как самый надежный вид инвестиций.

Нет, ребята-демократы, только чай
Ряд банков, например, «Возрождение», НОМОС-БАНК или Абсолют Банк, ипотеку выдают только в рублях. Однако часть банков программы валютной ипотеки сохраняют. Присутствуют валютные формы ипотечного кредитования в линейках предложения ведущих игроков рынка: Сбербанк (31,9% петербургского ипотечного рынка по версии «Санкт-Петербургского центра доступного жилья»), ВТБ24 (21,4%), Газпромбанк (11,3%)…

Ставки на ипотеку в валюте у Сбербанка начинаются с 8,8%, у ВТБ24 – от 8,9%, у Газпромбанка – от 10,5%. Но «главную скрипку» в этом сегменте кредитного рынка играют не банки-лидеры, а банки второго ранга, те, которым трудно конкурировать с гигантами при стандартных подходах.

Поэтому более-менее справедлива оценка эксперта УК «Финам Менеджмент» Александра Осина, согласно которой ставки ипотеки в рублях равны порядка 14% годовых, а в валюте – порядка 9% годовых. То есть, сегодня в среднем проценты по ипотеке в валюте на треть меньше, чем по рублевой.

Поскольку первый взнос обычно составляет 20-30% стоимости квартиры, грубо говоря, сама квартира обходится покупателю на четверть дешевле. «Беря валютный кредит, люди, конечно, по процентной ставке выигрывают», – признает генеральный директор Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов Андрей Языков.

Но при столь явной выгоде валютная ипотека крайне непопулярна. Согласно данным ЦБ, доля жилищных кредитов в валюте составляет всего около одной четвертой процента от общего объема.

Причины – страх и осторожность.

И будешь баобабом тыщу лет, пока помрешь
Перед кризисом основные валюты достаточно долгое время снижались, делая валютную ипотеку более выгодной, чем рублевая. Но далее все выгоды «сгорели» за несколько месяцев, а валютная ипотека для заемщика превратилась в кабалу.

«В период кризиса большинство проблем с выплатой кредитов были связаны именно с существенным увеличением стоимости иностранных валют», – поясняет начальник управления ипотечного кредитования петербургского филиала Абсолют Банка Дмитрий Алексеев.

Отдельные граждане даже пытались вернуться от валютных к рублевым расчетам в судебном порядке. «Устанавливая такой высокий официальный курс доллара США по отношению к рублю и проведя с июля 2008 года по февраль 2009 года девальвацию рубля, Центральный Банк причинил мне значительный материальный и моральный ущерб своими действиями», – указывал один из потерпевших в исковом заявлении. И, соответственно, требовал компенсацию. Конечно, безрезультатно.

И сегодня любой специалист ипотечного рынка, как аксиому, повторяет совет брать ипотеку именно в той валюте, в которой номинируются основные доходы заемщика. То есть, все банкиры рекомендуют ипотеку в рублях, притом что зарабатывают на ней больше, чем на валютной.

Отдельная тема – ипотека в неординарной валюте, не долларах или евро, а в чем-то экзотическом. Например, недавно провели пикет у Банка Москвы заемщики, взявшие в первой половине 2008 года ипотеку в швейцарских франках либо иенах. С началом кризиса размер ежемесячного платежа у таких кредитов в рублях вырос на 60-100%, долг стал расти быстрее, чем заемщики его выплачивали. И эта прискорбная история тянется до сих пор.

Кроме того, как отмечает аналитик «Инвесткафе» Екатерина Кондрашова, при малом спросе на «экзотическую» услугу обслуживание кредитов для банка является крайне затратным. И редкий банк не постарается переложить эти затраты на плечи заемщика.

Поэтому сегодня на профильных форумах диспуты о валютной ипотеке касаются только одного ракурса – как «необдуманно» взятый валютный жилищный кредит реструктурировать. То есть, взявшие валютную ипотеку россияне высчитывают варианты, как с наименьшими финансовыми потерями перевести кредитные долги в рубли.

Большинство банков не чинят этому препятствий, но в любом случае процедура предполагает дополнительные расходы времени, нервов и денег. Ведь с юридической точки зрения данная операция обязательно предполагает именно закрытие одного кредита и открытие другого. То есть, на заемщика по второму разу лягут расходы по оценке, оплате госрегистрации, страховке и т. д.

Если терем с дворцом кто-то занял
Тем не менее, спрос на ипотеку в валюте вполне может вернуться. Для этого, по мнению заместителя управляющего Петербургским филиалом Газпромбанка Александра Анищенко, необходимо, чтобы курсы валют стабилизировались на длительное время.

Также несколько снижает риски валютной ипотеки принятие ФЗ-405 от 6 декабря 2011 года. Напомним, вступивший в силу 7 марта закон устанавливает, что какие бы многократно превышающие размер займа проценты по ипотеке не набежали, должнику достаточно вернуть квартиру. Это списывает любой размер долга.

То есть, в любом случае бесконечный рост долга уже невозможен.

«Правоприменение данной нормы существенно облегчит жизнь должникам, но одновременно усложнит жизнь банкам, которые вместо возврата средств получат подешевевшие залоги», – считает маркетолог-аналитик долгового агентства Morgan&Stout Иван Комиссаров.
Правда, тем заемщикам, чьи долги появились в кризис-2008, этот закон уже вряд ли поможет. «Думаю, что это правило будет распространяться только на вновь выданные кредиты», – говорит заместитель генерального директора долгового агентства «Секвойя Кредит Консолидейшн» Ирина Поддубная.

Кроме того, определенные шансы возврату популярности ипотеки в валюте несет следующий момент. Пока что, как отмечает первый заместитель председателя правления Росбанка Игорь Антонов, население предпочитает брать кредиты не в инвестиционных целях, а для удовлетворения собственных жилищных потребностей.

Но через год-другой вполне вероятно возвращение на рынок недвижимости частных инвесторов. Так, по данным опроса Всероссийского центра изучения общественного мнения, покупка недвижимости по-прежнему представляется россиянам самым надежным видом инвестиции. Число сторонников такой позиции выросло с 43% в июле 2011 года до 49% в марте 2012-го.

Частное же инвестирование – это совершенно другой подход при учете выгод, высокая финансовая грамотность и оперативность принятия решений. Поэтому выгоду от разницы в процентах между рублевой и валютной ипотекой частные инвесторы не упустят. Тем более что таким заемщикам в случае каких-либо угроз будет легче, чем рядовым гражданам, привлечь средства для досрочного погашения кредита.

источник

Уже сегодня большинство кредиторов без особого для себя риска могли бы выдавать ипотечные кредиты с нулевым первым взносом. Но они опасаются, что такая практика вызовет лавинообразный процесс дефолтов заемщиков. Поэтому тренд ипотечного рынка – не отказ от первоначального взноса по ипотеке, а плавное сокращение его размера.

Процентные ставки по ипотеке съедают 30-50% семейного дохода заемщиков. Но зачастую препятствием для решения об ипотечном займе является не страх перед необходимостью затянуть пояса, а отсутствие суммы на первоначальный взнос.



По смешному я сердцем влип
Чаще же всего на ипотечном рынке кредиторы выставляют требование по первоначальному взносу в пределах от 10% до 50% стоимости приобретаемого жилья. Таким образом, нацелившейся на кредит петербургской семье нужно иметь как минимум 300-500 тыс. руб. (ведь «простенькая» двухкомнатная квартира в новостройке вряд ли обойдется дешевле трех миллионов). Но какие-либо сбережения есть далеко не у всех горожан.

Чтобы проверить, насколько преодолимы трудности с отсутствием первоначального взноса, редакция БН обратилась за комментариями к представителям трех банков.

Условная ситуация: есть потенциальный клиент с приличной зарплатой, надежно трудоустроенный и с чистой кредитной историей. Допустим, только-только женился и хотел бы взять ипотечный кредит. Но нет денег на первый взнос. Что ему можно посоветовать?

Начальник управления ипотечного кредитования СПб филиала Абсолют Банка Дмитрий Алексеев первым делом отметил, что предложенный нами портрет заемщика далек от идеального. «Обратите внимание, что в условиях задачи присутствует клиент с чистой, а не положительной кредитной историей, т. е. он не имел опыта оплаты своих обязательств, – подсчитывает «минусы» специалист. – Недавняя женитьба – новый этап отношений, новый семейный статус – они могут стать дополнительным обременением бюджета. А приобретаемый объект и долги по ипотеке при отсутствии брачного договора будут являться совместной собственностью, и при разделе в случае форс-мажора неизбежно появятся проблемы». Соответственно, Дмитрий Алексеев советует такому клиенту пожить в браке пару лет, проверить свои отношения бытом, и… все-таки накопить на первоначальный взнос.

Похожий совет – накопить хотя бы 10% от стоимости жилья – дает и региональный директор DeltaCredit в СЗФО Ольга Бажутина. «Это самый разумный вариант, учитывая, что получить кредит без первоначального взноса можно, но, поскольку такой вид кредита очень рискованный для банка, ставка по нему будет выше (порой значительно) ставок по стандартным продуктам».

Тем более заемщику следует учитывать, что, если он по каким-либо причинам остановит выплаты, деньги не вернутся. Так как в первые годы кредитования основная часть платежей идет на уплату процентов.

Кто сгорел, того не подожжешь
Заместитель руководителя Северо-Западного регионального центра банка «Возрождение» Дмитрий Сергеев уточняет, что альтернативой значительному увеличению процентов может быть предоставление дополнительного залога. А в целом, как отмечает эксперт, в данном случае все будет зависеть от уровня дохода потенциального заемщика. «Если доход достаточно высок – клиент сможет позволить себе ипотечный кредит без первоначального взноса, либо дополнительный потребительский кредит на первоначальный взнос», – резюмирует Сергеев.

Со своей стороны отметим, что еще некоторую часть рынка занимают предложения ипотеки без первоначального взноса от тандемов банков с застройщиками. Иногда строительная компания просто стимулирует продажи, а кредитная организация осознанно соглашается на потери. Но бывает, что в таких случаях предлагается «залежалый товар», то есть квартиры, обычно не пользующиеся спросом. Например, переоцененные или неудачной планировки.

Также у условной семьи сохраняется возможность, взяв ипотечный кредит с высокими процентами и выплатив какую-то их часть, далее этот кредит рефинансировать. Правда, такая операция потребует по второму разу обходить все инстанции, платить за оценку, госрегистрацию, страховку и т. д.

Наконец, остается вариант выбрать для улучшения жилищных условий не ипотечную схему, а схему рассрочки. Но такой выбор также ограничивает круг доступных объектов.

Таким образом, в совете поднакопить хотя бы на минимальный взнос по ипотеке есть определенный резон. И пропущенное время нельзя однозначно считать бесцельно потерянным.

В частности, Дмитрий Алексеев рекомендует использовать этот период для более тщательного знакомства с рыночными предложениями и, возможно, с механизмами госсубсидий. Как минимум это позволит сэкономить на услугах ипотечного брокера. А Дмитрий Сергеев советует для накопления первоначального взноса использовать банковский депозит. «Последний вариант к тому же позволит клиенту оценить свои возможности в роли ипотечного заемщика и сформировать предкредитную историю в банке», – говорит специалист.

Иначе говоря, можно констатировать, что на рынке жилищного кредитования инструменты, позволяющие заемщикам без лишних финансовых потерь избегать первоначального взноса, пока не появились. Решений лучше, чем «взять дополнительно потребительский кредит», не изобретено.

Ну, куда ты, куда ты гонишься?
Точнее говоря, рынок только-только начал двигаться в сторону разумного уменьшения размера первоначального взноса. Не последнюю роль здесь играют программы страхования. Средние тарифы по страхованию ответственности находятся в пределах 2-3% страховой суммы. И действующее страховое законодательство уже сейчас позволяет банкам массово запустить ипотеку с нулевым первым взносом. Но тут есть свои угрозы.

Уточним, страхование ответственности заемщика должно возмещать убытки, которые возникают, если он не в силах расплатиться по кредиту, а полученных от продажи недвижимости денег недостаточно. В действующей редакции Закона «Об ипотеке» для страхования ответственности заемщика по ипотечному кредиту существует ограничение на максимальный размер страховой суммы в размере 20% от стоимости предмета залога. Но в «Страховой компании АИЖК» это ограничение не считают критичным.

«Само по себе это ограничение или его снятие никак не влияют на возможность выдачи кредиторами ипотечных кредитов с нулевым взносом», – пояснили БН в компании. Многие банки в настоящее время выдают кредиты с первоначальным взносом 20% и теоретически, применяя страхование ответственности на 20% от стоимости залога, они могли бы выдавать кредиты с нулевым первоначальным взносом.

Однако – уточняют в СК – сейчас во всех банках, выдающих ипотечные кредиты со страхованием ответственности, существует разумное требование. Размер первоначального взноса должен составлять не менее 10% от стоимости недвижимости. Это объясняется подходами страховщиков к оценке риска – по мнению экспертов, заемщикам, не уплачивающим по кредиту первоначальный взнос, скорее свойственна психология арендаторов жилья.

В случае наступления дефолта по обязательствам эти заемщики гораздо легче расстаются с жильем, чем люди, уплатившие при получении ипотечного кредита собственные средства за недвижимость.

«Если заемщик не смог накопить денег на первоначальный взнос, то, значит, и в дальнейшем он будет неспособен отдавать часть своих доходов на погашение долгов», – высказывает опасения Дмитрий Алексеев.

Большое видится на расстоянии
Постепенно к тренду сокращения размеров первого взноса присоединяются и ведущие банки. На днях, например, снизил минимальные требования с 50% до 35% к размеру первоначального взноса при оформлении ипотечных кредитов по программе «Победа над формальностями» ВТБ24.

А немногим ранее запустил акцию «2012» в рамках программы «Ипотека с государственной поддержкой» Сбербанк России. В рамках акции первоначальный взнос по кредиту составляет 20%. «В новой акции Сбербанк уменьшил порог первоначального взноса в два раза», – прокомментировала акцию директор Управления розничного кредитования Сбербанка России Наталья Алымова.

«На мой взгляд, задача акции заявить, что и на рынке программ с господдержкой Сбербанк в состоянии предложить конкурентоспособный продукт, при этом не оттягивая на себя монопольно львиную долю этого «пирога»», – комментирует этот шаг гендиректор «Агентства Ипотека-Сервис» Сергей Макольский. По его мнению, Сбербанк тем самым предоставляет возможности и другим игрокам поучаствовать в развитии этой части рынка. Благо Сбербанк на ипотечном рынке является игроком «вне конкуренции», и говорить о его желании потеснить кого-то не приходится. Он в состоянии сегодня оказать существенное, одинаково негативное или позитивное влияние, на весь рынок ипотечного кредитования в целом.

«Однако, являясь государственным банком, – продолжает Макольский, – Сбербанк, можно сказать, связан правительственным курсом и вынужден сдерживать свой потенциал овладения ипотечным рынком».

Таким образом, вполне разумно прогнозировать, что нынешняя тенденция – не обнуление, а плавное снижение размера первоначального взноса сохранится и впредь.

И только в перспективе ситуацию может изменить законодательная инициатива «Страховой компании АИЖК». Страховщик предлагает снятие ограничений на максимальный размер страхового покрытия. То есть, заемщик сможет застраховать жилищный кредит не на 20%, а на любую долю стоимости предмета залога. До 100%.

Но та скорость, с которой у нас в стране принимаются законы, делает перспективу крайне отдаленной. «Вы знаете, что такое сегодня принять закон?! – говорит президент Ассоциации Банков Северо-Запада Владимир Джикович. – Десять лет назад это была жуть, а сейчас вообще кошмар».

источник

Встреча ведущих застройщиков Петербурга с губернатором прошла сегодня в Смольном. Строители изложили первому лицу свои претензии, в ответ узнали о значительном количестве ошибок, допущенных ими при подготовке градостроительной документации, которые теперь надо исправлять. Стороны пришли к компромиссному соглашению – создана рабочая группа, которая раз в месяц будет рассматривать подготовленные проекты и доводить до губернатора свое мнение по ним. Курировать эти вопросы будет вице-губернатор Игорь Метельский.



Встреча проходила в привычной для «нового Смольного» обстановке строжайшей секретности и была полностью закрыта от прессы. Поэтому мероприятие незамедлительно обросло слухами – участники рынка практически не сомневались в том, что на собрании будет обсуждаться кандидатура нового вице-губернатора, отвечающего за строительный блок. Назывались даже две кандидатуры – экс-депутата Алексея Белоусова и бывшего коллеги Георгия Полтавченко Александра Громова. Интересно, что в этом не сомневались даже некоторые из приглашенных на заседание представителей отрасли.
Однако кадровых вопросов разговор не коснулся – речь пошла исключительно о «зависших» в Смольном проектах планировки и межевания. Участникам совещания – представителям ведущих строительных компаний – было предложено сформировать рабочую группу, которая должна собираться раз в месяц и оценивать подготовленные проекты. Далее они будут передаваться губернатору – на отклонение или утверждение. Руководителем группы назначен вице-губернатор Игорь Метельский.
В состав группы вошли представители десятка компаний - «ЛенСпецСМУ», «ЮИТ», «Группа ЛСР», «Ленстройтрест», «СПб Реновация», «ЦДС». Но состав ее, как заверили в комитете по строительству, будет гибким. На совещании губернатор высказался, что если в дальнейшем кто-то из участников рынка пожелает присоединиться к процессу, его желание будет услышано.
Деятельность рабочей группы не будет сводиться только к обсуждению проектов планировок. Основной ее задачей будет формировать проблемы строительной отрасли и доносить свою точку зрения до власти. Таким образом, бизнес должен получить площадку для диалога со Смольным, как и пообещал участникам рынка Игорь Метельский на съезде ССО.
Прозвучало и выступление главы комитета по строительству Вячеслава Семененко, который сообщил, что город выходит на новый рубеж, требующий принципиально новых подходов. Он рассказал о том, что сейчас утверждено проектов планировок на 36 миллионов квадратных метров, и наблюдается перекос – темпы жилищного строительства значительно опережают темпы создания социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры. Но призвал не рассуждать об ошибках и «воздержаться от оценки деятельности прежнего руководства отраслью».
Заметим, что несколькими днями ранее первый замдиректора ГУ НИПЦ Генерального плана Санкт-Петербурга Юрий Бакей сообщил на круглом столе, посвященном корректировкам Генплана, что если удовлетворить все заявки, поданные участниками строительной отрасли, то население города должно увеличиться до 7 миллионов человек. «А у нас ежегодный прирост не превышает 29 тысяч, - заметил он. – Где мы возьмем этих новых жителей?».
По оценкам Бакея, только в Пушкинском районе запланировано строительство жилья для 900 тысяч человек, а соответственно, требуется создать школы на 300 тысяч мест и детские сады на 70 тысяч мест. Но эти объекты строятся за счет бюджета. «Получается, что квартиры строит инвестор и получает прибыль, а город должен тратить деньги и создавать социалку и инфраструктуру», - заметил он.
На совещании в Смольном 28 апреля вопросы строительства социальных объектов тоже поднимались. Для их решения был предложен механизм частно-государственного партнерства, но, как заметили участники совещания, «говорили об этом вскользь» и «никаких конкретных решений принято не было». Заодно губернатор напомнил, что в стране действует программа по строительству энергоэффективных зданий, и попросил строителей не забывать об этом при реализации своих проектов.
Конкретные проекты не обсуждались, и пока единственным результатом встречи можно считать создание рабочей группы, которая первое время будет собираться раз в месяц. Курировать вопросы строительной отрасли по-прежнему будет вице-губернатор Игорь Метельский - вполне, как уверяют участники рынка, уважаемый представителями строительной отрасли чиновник. По каким соображениям был запущен слух о переизбрании, осталось загадкой.
Напомним, на строительном рынке накопилось недовольство деятельностью городского правительства. Представители отрасли недовольны тем, что проекты не утверждаются, и рынок начинает простаивать. Претензии высказывались вначале келейно, а затем и публично – на съезде строительных объединений. В ответ городские власти пообещали ускорить решение проблемы и призвали участников рынка «проявить понимание».

источник